别担心，杭州房价涨不了！

文 | 程立

今天这篇文章是前一篇的姊妹篇，建议大家可以结合起来看，就能基本读懂杭州楼市的大势了。👉《拉抬楼市，政府有一万张底牌》

1.

有人要说，你前一篇文章还在讲政府「拉抬楼市有的是手段」，怎么现在又变成「杭州房价涨不了」呢？

这不是自相矛盾吗？

但是，各位要注意：拉抬楼市≠房子涨价呀。

如果你是仅仅从标题就对一遍千余字的文章进行断章取义，那还蛮容易产生误解的。其实前一篇文章，真正要讲的是，现在政府对楼市有极强的掌控力度。 

政府要掌控，目的就是不让楼市「大起大落」，懂了吗？正因为如此，我才要再扔出这个论断：杭州房价涨不了。

当然，「涨不了」这件事，不能仅仅要看政策面，还有其他方面因素，我们也要一一解读，细细观察。

2.

首先，肯定是政策因素。

我们知道，中央把调控楼市的「一城一策」下放给了地方政府，目的是希望各个城市因地制宜，采取有效的手段，来保持房价的平稳发展。

所以去年提了一整年的「稳」字，今年依然是楼市调控最核心的思想。地方政府手上所有的底牌，从根本上来说，都是要用来维稳的。

其实年初，就有小道消息，今年全年房价上涨空间只给了X%，今明两年指标均已上报中央。很多开发商都不知道这个事儿，还在盼望着限价能突破。

今年开发商想要政府彻底不管房价，那是绝对不可能的事情。杭州政府已经为房价画了一个圈，开发商只能在这个圈里翩翩起舞。

这也是杭州房价涨不了的政策底所在。

很多《地产小王子》的粉丝应该知道，几个月前，关于很多限价不能说的事情和更多的小道消息，已经在知识星球和线下活动中分享过，有需要了解的朋友，请扫描下方二维码。

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3.

其次，“虚胖”是杭州真实的现状。

正如前一篇文章分析的，杭州骨架快速拉升，人口密度却远远低于北京、深圳这类城市，因此我们无论如何看好杭州的未来，都不能回避眼前“虚胖”的实况。

地方政府急于解决的问题是“由虚转实”。

最有效的办法就是放开落户的口子，用海量的人口来填充这座规划中恢弘庞大的城。配合其他所谓的产业扶持，政策引导，说到底则是为了让人留下来。

两个步骤：先把人吸引进来，再想办法把人留下来。

尽管去年杭州常住人口流入量比往年都高，达到33.8万人，但这个数据在全国其实只排到第四位。也就是说，还有三个城市引流人口速度比杭州要快。

前面三个依次是：深圳49.83万，广州40.6万，西安38.7万。另外去年人口增长超过20万的城市共有9个。

二线城市开启抢人模式，而全国只有那么多人，别人抢得多了，我们杭州就只能分得少了。所以，降低人才落户的门槛，就是为了从其他竞争的城市手中“抢人”。

4.

再次，供应量巨大。

杭州2017年全国卖地第二，2018年第一，按目前卖地的速度和节奏，今年估计要二连冠了。经济规律中，量大价可能是平，也可能是跌，这些概率都远高于量价齐升。

供应量巨大，我们要担心的是跌，怎么会是涨？

所以我说，从市场经济的角度分析，杭州的楼市也不具备上涨的条件。也就是因为这样，杭州政府才急着放大引入人才的口子，这说白了就是在增加购买力。

也说明政府已经看到：韭菜已经青黄不接了。

今年不卖地可以吗？明显做不到。原本就已经供需失衡的关系，今年卖地之后，只会继续恶化。杭州需要用钱，而来钱最快的就是卖地，最后只能是：供应量下不来。

因为要开亚运会，各种基础建设一刻不能停，又要2022年全城地铁成网，每一袋水泥，每发动一辆挖机，都要钱。

今年卖多少地，早就定好了指标，也可以说，楼市有多少潜在的供应量，大概也能计算得出来了。

既然供应量是控制不住，那只能从需求端，增加购买力这一途径了。

量既然下不来，要解决好量价问题，剩下就只有增加购买力这一途径了。更何况，今年还有海量挂牌想卖出的二手房呢。

5.

最后，拉抬楼市，并不一定要拉抬价格，也可以是维持楼市热度，在确保价格不涨的同时，保证成交量。

经济规律是涨多了要跌，跌多了要涨。

现在杭州的房价，除了部分限价房以外，其他的都在高位。按照市场规律，房价应该要开始两极分化，有的会继续涨，有的要往下跌。

虽说政府的调控不至于彻底打破经济规律，但力量足够大时，却可以使市场变形。直白地说，政府通过调控手段，使得本来要涨的部分不给涨，在房价相对的高位时实现跑量，同样会通过调控的手段，使得要跌的部分也不给跌。

有人会问，那到底是怎么控制的呢？

具体的手段有很多小指标可以调控，但是最根本的一点是控量。如果有要涨的趋势，那就卡住需求量，这也就是去年10月之前一直在做的事，当时杭州人口落户的政策在全国都算是严格的，仅次于一线城市。

如果感到后继无力，恐怕要跌了，就放松对购买力的压制。所以去年10月份出了新的落户办法，第一次松了口子。而上周则是第二次松口，把落户门槛降低到了大专学历。

6.

你看到的利好不一定是利好，你看到的利空也不一定是利空。经过几轮楼市起起伏伏，我们应该清楚认识到这一点。这和股票市场中常说的利好出尽是利空是一个意思。

之前我文章里提过：降低落户门槛，表面上看是利好，实质是利空。因为政府终于担心后续购买力不足，恰恰暴露了市场的软肋，这才需要打开口子。

否则，依然可以精挑细选，留下更好的。

表面上看人流入多了，购买力旺盛了，但实质上，背后的隐患是政府担心人接不上，供大于求，造成量大价跌。

但是对于杭州政府，跟涨一样，跌也会脱离「维稳」这个核心的，也是不被允许的。所以，赶紧出一张牌，先稳一稳再说。

7.

但是，请不要把可能存在的“利空”和“隐患”当作必然会发生的事情。这是很多人在分析楼市中常常会犯的错误。说到底就是“太绝对”三个字。

假设的事情，如果没发生，这个假设就是无效的。

正如前一节我们讲到的，杭州降低门槛，表面看是购买力增加了，实质是担心购买力枯竭。无脑的看好，觉得抢的人多了，房子要涨价的看法肯定是错的。

反过来，无脑的推测说降低门槛，是因为人不够了，看跌也一样不对啊。对没有发生的事情，仅靠推测是没有用的，因为你不知道政府还有什么牌可以出。

这本身就是辩证的关系。

要“生于忧患，死于安乐”；但绝不要“杞人忧天，庸人自扰”。

假如人口流入能维持，他就把这座城市给填满了，到后续亚运会任务完成，供应量减少，整个过程，有可能就是不跌。甚至等供应量少下来，又涨，你说咋办好呢？

正如我写的：政府手上有的是底牌，来操控好楼市。

8.

很多人看到的隐患，政府其实都看到了，还看得比你早，比你深，比你远，还有你无法知道可以动用的各种底牌。你要确保自己看准，首先要先看懂政府的手段，再结合市场情况分析，这样得出的结论才会更接近真实。

有人质疑：你怎么什么都看政府，政府也不是万能啊？

的确，政府不是万能的，譬如很多年前的下沙，听政府买过去的套牢的不要太多。但是此一时，彼一时。一方面，当时政府对市场的掌控力度没有现在大；另一方面，当时杭州整个城市的吸引力也没有现在强。

早10-20年，你在老家生活和在一二线城市生活，其实差异并没有那么巨大，社会资源的倾斜没有现在这么厉害。

而现在，完全是另外一种状态。

拥有优质资源，才是一二线城市的核心竞争力。我所谓的看政府，是建立在现有的状态下的，如果一旦情况有变化，我也会及时修正自己的看法。“与时俱进”这个词其实真的挺好的。

9.

最后还是要给大家一个明确的说法：

1、杭州的房价，在目前的状态下看，被控得比较牢，不用担心跌，也不用担心大涨。而一年5%的涨幅，从资金成本看，基本可以忽略涨的概念。

2、自住的朋友，请好好挑选自己的居所，千万不要等待回调，这事来得概率太小了。

3、纯投资的朋友，优质限价盘摇摇好了，脑子不要发热，微涨的情况下，先算算清楚资金成本再来谈投资。

4、准备长期持有或配置资产的朋友，请选择好板块。具体怎么选？请关注《地产小王子》或者加入知识星球，后续我们一件事一件事慢慢说。

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